Wat is leisure?
Om verstandige dingen over een onderwerp te zeggen, moet je weten waar je het over hebt. Inhoudelijk, maar ook letterlijk. Essentieel is ook dat toehoorders of lezers begrijpen wat je precies met een begrip bedoelt. Hier schuilt, zeker bij container-begrippen als leisure een groot gevaar. Want wat is leisure eigenlijk? In de letterlijke, Engelse, betekenis is leisure vrije tijd, en alles wat een mens daarin kan doen. Maar Van Dale en het Groene Boekje kennen het begrip niet. Misschien gebruiken we die term gewoon omdat in het engels alles beter klinkt. Wie wordt niet liever terzijde gestaan door een senior executive consultant dan door een ervaren adviseur? De vraag is of leisure cht iets nieuws is of een modieuze term voor iets dat reeds bestond. Als dat zo is, is dat niet erg, maar wel verhelderend.
Laten we leisure gemakshalve beschouwen als op commercile basis aangeboden elementen uit de vrijetijdssector. Waarbij die sector wel breder wordt genterpreteerd dan in het verleden: de trend dat de grenzen tussen sectoren sport, toerisme, winke en, cultuur- vager worden, is onmiskenbaar.
De relatie tussen vraag en aanbod: de mythe van marktgerichtheid
Hoe ontstond de wasknijper. Ooit zag een wanhopige huisvrouw hoe opnieuw haar kraakheldere wasgoed van de lijn woei. Wanhopig vroeg zij zich af waarom de wasknijper nog niet was uitgevonden en richtte een pressiegroep op. Geschrokken door deze massale volksbeweging ging de verantwoordelijke overheid snel overstag. In allerijl werd een onderzoekscommissie van wetenschappers in het leven geroepen, die gelukkig spoedig de wasknijper uitvond. Iedereen gelukkig, de rust keerde weer. Of zou het anders zijn gegaan?
Denkend over de relatie tussen vraag en aanbod, is het belangrijk te beseffen dat marktgerichtheid niet betekent: doen wat de markt vraagt. Want de markt vraagt helemaal niets. En van de meest succesvolle kantoorinnovaties is note-it, die gele briefjes. Een slim product, gebaseerd op een mislukte nieuwe lijm die niet goed wilde plakken. Niemand heeft erom gevraagd, maar iedereen is er blij mee. Marktgerichtheid is wel: dingen doen en verzinnen die de markt aantrekkelijk en interessant vindt. Aansluiten op ontwikkelingen en wensen in de markt. Wensen waarvan consumenten zich soms nog niet eens bewust zijn. En dat vergt creativiteit, inleving en buikgevoel. Vooral ook in de vrijetijdssector.
Succesfactoren voor de aanbodzijde en professionalisering
De vrijetijdssector kent een bijzondere relatie tussen vraag en aanbod. Meer dan in andere sectoren creert het aanbod inhoudelijk de vraag. Als Konmar failliet gaat, ga je naar Albert Heijn. Maar je kunt niet naar d Efteling, als de Efteling niet bestaat. De recreant of toerist kan alleen datgene doen wat wordt aangeboden. En even snel een nieuw product uitproberen kan ook niet. Maar ook al creert het aanbod de vraag, aanbod moet natuurlijk wel aan bepaalde eisen en voorwaarden voldoen.
In het gedrag van mensen in hun vrije tijd is een aantal ontwikkelingen waarneembaar. De belangrijkste zijn behoefte aan afwisseling, keuzemogelijkheden, het vervagen van grenzen tussen traditionele sectoren. Maar ook een toenemend belang van de samenhang tussen bedrijf of bestemming en de omgeving. Daarnaast heeft de consument, groot en klein, nationaal en internationaal, ruim voldoende keuzemogelijkheden. Dit alles betekent dat het noodzakelijk is te beschikken over onderscheidend vermogen. Want waarom zou de klant anders voor jou kiezen, wanneer er ruim voldoende aanbod is?
In de traditionele vrijetijdssector heeft zich de afgelopen tien jaar een sluipende professionalisering voorgedaan, die inspeelt op deze trend. Haast onzichtbaar, stapje voor stapje. Toenemende aandacht voor samenhang in het product, een duidelijk eigen karakter en consequent doorgevoerde thematisering. En juist bedrijven -en gebieden- met een eigen gezicht zijn succesvol.
Kansen voor leisure en vastgoed
Bieden vrijetijdsvoorzieningen en leisure voor overheid, ontwikkelaar en belegger kansen bij gebieds- en vastgoedontwikkeling? Zeker. Maar dat vergt wl het besef dat ontwikkeling van leisure-voorzieningen iets anders is dan ontwikkeling van traditioneel vastgoed. En het besef dat de ene vierkante meter de andere niet is. Een kantoor is een kantoor. Een winkel is een winkel. Maar een leisure-voorziening, is geen leisure-voorziening. De uitwisselbaarheid van fucnties is kleiner, omdat vorm en inhoud van de gebouwde voorziening immers meer samenhangen dan bij traditioneel vastgoed. De diversiteit in leisure-voorzieningen daarentegen is groot en risicoprofielen en exploitatiemogelijkheden verschillen onderling sterk. Dat leidt voor ontwikkelaars en anderen tot een gevoel van ongrijpbaarheid en onzekerheid
Het succes van leisure-elementen is bovendien niet alleen afhankelijk van de locatie, maar evenzeer van de inhoudelijke invulling. Een inhoud die bovendien niet alleen bestaat uit steen, maar ook uit beleving. Daarmee ontstaat een andere verhouding tussen investering, inhoud en exploitatie en zal de toekomstige exploitant veel meer al een rol moeten spelen in de ontwikkelingsfase.
Kansen? Zeker! Maar het benutten daarvan kan de vastgoedwereld alleen door in nauwe samenwerking met doorgewinterde spelers in die leisure-markt grip te krijgen op wat soms ongrijpbaar lijkt.
