De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft in 2010 een Nationaal Programma Herbestemming in het leven geroepen, waarbij specifieke aandacht uitgaat naar de culturele betekenis van herbestemmingvraagstukken. Mensen geven in deze tijd de voorkeur aan opgeknapte oudbouw, eerder dan aan ‘zielloze’ nieuwbouw. Het is de geschiedenis van een gebied of gebouw die telt, behouden moet blijven en moet terugkomen bij de herontwikkeling.
Ankerpunt
Door het hele land zijn tal van -bijzondere herbestemmingsprojecten gestart of al afgerond. Ook de gemeente Dordrecht heeft een omvangrijk project op touw gezet: de herbestemming van het Energiehuis, een voormalige energiecentrale aan de Noordendijk, aan de rand van de oude binnenstad. In dit industriële erfgoed ontwikkelt de gemeente samen met diverse partners een Huis voor de Podiumkunsten. Na meer dan twintig jaar leegstand gaan de zes voormalige energiehallen concert-, theater- en popzalen, leslokalen, studio’s en een horecagelegenheid herbergen. Het exterieur wordt vrijwel volledig intact gelaten om het historische karakter niet verloren te laten gaan. Het Energiehuis vormt een belangrijk element in de gemeentelijke ambitie om Dordrecht en zijn regio cultureel aantrekkelijker te maken voor zowel huidige als toekomstige bewoners. Het huis moet een van de culturele en recreatieve ankerpunten worden van de Dordtse regio, een veelzijdige, levendige, laagdrempelige ontmoetingsplek waar iedereen podiumkunsten kan beleven en creëren. Al in 2007 zijn in de gemeenteraad plannen goedgekeurd voor de noodzakelijke herhuisvesting van twee belangrijke culturele instellingen in Dordrecht: ToBe, stichting voor kunstzinnige vorming, en poppodium Bibelot. In 2008 is een middenzaal voor Schouwburg Kunstmin aan het plan toegevoegd en kwam er ruimte voor huisvesting van twee professionele theatergezelschappen, OMSK en Hollands Diep. Vanaf dat moment is het Energiehuis benoemd tot Huis van de Podiumkunsten.
In de periode vanaf 2008 is hard gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het Energiehuis, met als resultaat een goedgekeurd definitief ontwerp voor het complex per december 2009. Tegelijkertijd met de presentatie van dit ontwerp presenteerde de projectorganisatie een eerste exploitatiebegroting voor het beheer van het complex. Aan de onderbouwing daarvan ligt een reeks gedegen onderzoeken ten grondslag op het gebied van commerciële verhuur, horeca, energie, onderhoud en vervanging et cetera. De toekomstige partners van het Energiehuis, ToBe, Kunstmin en Bibelot, hebben zich verenigd in de Stichting Energiehuis. Deze stichting gaat in eerste instantie het beheer van het veertienduizend vierkante meter grote complex vormgeven. Het is de bedoeling dat de stichting het Energiehuis dusdanig beheert en verhuurt dat de partners binnen het gebouw zich optimaal kunnen profileren en ontwikkelen.
De beheersorganisatie stimuleert en initieert de samenwerking tussen de partners facilitair en werkt ook aan programmatische verbindingen.Afgesproken is dat de mogelijke exploitatie-winsten van de beheersorganisatie worden ingezet voor gezamenlijke, nieuwe programmering.Ook wordt een horecafaciliteit in het complex gerealiseerd die, behalve dat ze een eigen aantrekkingskracht heeft, ook de culturele en commerciële activiteiten in het pand ondersteunt.
Risico’s
Bovenstaande uitgangspunten klinken aantrekkelijk. Toch kleven aan een dergelijk project risico’s, niet alleen door de omvang van het project of doordat we in economisch mindere tijd leven, maar zeker ook omdat het hele project is gebaseerd op tal van aannames en kengetallen waarvan het natuurlijk de vraag is, ondanks dat ze zorgvuldig zijn bedacht en berekend, of de organisatie ze daadwerkelijk kan realiseren.De beheersorganisatie heeft nadrukkelijk de opdracht om een deel van de exploitatie zelf ‘op te halen’ uit de markt. Zo ging het bij de opstelling van de exploitatiebegroting niet alleen om de shared service-component, maar is ook rekening gehouden met een substantiële opbrengst uit commerciële en culturele verhuur. Pas een paar jaar na de opening begin 2013 zal te zeggen zijn of de projectorganisatie de juiste inschattingen heeft gemaakt. Op allerlei manieren heeft de organisatie geprobeerd de risico’s te minimaliseren. Om de exploitatiebegroting duurzaam sluitend te -krijgen liet ze bijvoorbeeld de drie -hoofdpartners een instellingbegroting maken voor hun verblijf in het Energiehuis, uitgaande van een situatie waarin ze het pand niet met andere partners zouden delen. Dit moest een sluitende begroting zijn die alle kosten van de nieuwe huisvesting in kaart bracht, inclusief kosten voor zaken als receptie, techniek, bedrijfshulpverlening, ICT, telefonie, investeringen in spullen en verhuizingen. Vervolgens werd bekeken welke onderdelen de afzonderlijke instellingen wilden inbrengen in het Energiehuis. Met deze exercitie werden de (financiële) voordelen duidelijk.Onafhankelijk van deze rekensessies begrootte de Stichting Energiehuis de shared service die ze kan leveren aan de deelnemende partners, waarbij ze nadrukkelijk rekening hield met zaken als eventuele aanloopverliezen. Ook nam de beheerstichting een doelstelling op voor sponsoring, lagere financieringslasten en duurzaamheidsmaatregelen. De maximale shared services uit de sluitende begrotingen van de deelnemers en de kosten en opbrengsten van de beheersorganisatie leverden uiteindelijk samen een exploitatieresultaat op.
Gunstig startpunt
Een ander sterk punt van het concept is het feit dat de investering van ruim 32 miljoen euro vrijwel niet met afschrijvingslasten en kapitaalslasten drukt op de exploitatie van het gebouw. Naast een financiering à fond perdu is er ‘slechts’ een financieringslast van ruim vijf miljoen euro. Deze wijze van financiering maakte het mogelijk met de partners af te spreken dat zij op basis van hun huidige huurlasten (in de panden waar ze momenteel gehuisvest zijn) het Energiehuis mogen betreden. Daarmee wordt hun begroting niet ineens met een extra budget belast, wat voor hun exploitaties een gunstig startpunt biedt. In de begroting van het Energiehuis zijn wel de noodzakelijke onderhouds- en vervangingsinvesteringen opgenomen.Ondanks dat het Energiehuis een gemeentelijk monument is, wordt overlegd over de wijze waarop het onderhouds- en vervangingsregime wordt vormgegeven. Voor de stichting is het van belang dat proces zoveel mogelijk in eigen hand te houden. Dat is financieel aantrekkelijker dan het onder te brengen bij het gemeentelijk vastgoedbedrijf.
Vertrouwenwekkend management
Het Energiehuis heeft nog een jaar te gaan voor de openingsdatum in januari 2013. Door de gekozen constructie van een gezamenlijke beheerstichting en een bijdrage van de gemeente Dordrecht was het mogelijk de stichting afgelopen zomer al te bemensen met een ervaren directeur, Edith de Bruin, die het bedrijfsplan naar eigen hand kan zetten. Zij wordt ondersteund door een ervaren theatertechnicus, Evert Heger, die optreedt als bouwpastoor. De kwaliteit van dit team, samen met het bestuur van de stichting, zal uiteindelijk bepalen of de bedrijfsopzet ook daadwerkelijk gaat functioneren zoals twee jaar geleden bedacht. De wijze waarop momenteel aan de realisatie van de plannen wordt gewerkt geeft alvast veel vertrouwen in het welslagen van de herbestemming van het Energiehuis.
