Gedurende het afgelopen decennium is de economische structuur van de toetreders drastisch veranderd. Het openstellen van de markten heeft enorme gevolgen gehad: oude industrien zijn verdwenen of sterk gemoderniseerd en een geweldige instroom van buitenlandse investeringen heeft nieuwe sectoren gecreerd. Ongeveer sinds 1995 is de economische groeiversnelling op gang gekomen en behoren de toetreders tot de emerging markets. Over het geheel neemt het besteedbaar inkomen per huishouden fors toe en kent de economische transitie meer winnaars dan verliezers.
Retail- en kantoren-boom
Al in het begin van de jaren negentig zijn Centraal en Oost-Europa ontdekt als nieuwe speeltuin voor vastgoedontwikkelaars. Als eerste de markt voor (veelal grootschalige) retail. Multinationals als Ahold (NL), Tesco (UK), Delhaize (B), Auchan, Gant en Carrefour (F) zijn in een moordtempo hypermarkets gaan wegzetten. Grote, veelal perifere winkels met een typische 50-50 food-non food verdeling, en in afmeting varirend tussen de 5 en 10.000 vierkante meter. Anno 2003 is bijvoorbeeld Ahold met zijn Hypernova-keten (ruim 100 outlets) de grootse retailer in Tsjechi en wordt de Poolse markt gedomineerd door de genoemde Franse ketens. Kort na de retail-boom, die inmiddels op zijn einde is, is de kantorenmarkt op gang gekomen. In totaliteit is deze uiteraard veel minder grootschalig en geconcentreerd in de grote steden zoals Warschau, Boedapest en Praag. Toch is ook hier de markt bijna volledig in handen van buitenlandse partijen: veelal Duitsers, Oostenrijkers en Amerikanen. Na bijna tien jaar van ontwikkeling begint nu ook de investeringsmarkt langzaam op gang te komen.
De ontwikkeling van de vastgoedmarkten in Centraal en Oost-Europa is gedomineerd door ongecontroleerde grootschalige retail. Het resultaat is dat vele steden inmiddels zijn overbewinkeld. De nieuwe kansen voor investeerders en ontwikkelaars liggen daarom nu op ander terrein. Het gaat om kansen voor vrijetijd en cultuur.
Kansen voor brownfields
Kenmerkend voor veel (middel-)grote steden in de regio is een veelheid aan zogenaamde brownfield sites: verouderde, vaak sterk verontreinigde industrieterreinen, meestal gelegen aan de randen van stadscentra. Het zijn de zichtbare puinhopen van de economische transitie. Veel van deze brownfields zijn een nachtmerrie voor de projectontwikkelaar: grote, zwaar verontreinigde terreinen, met onbruikbare fabriekshallen en versnipperde eigendomsverhoudingen. Toch is de ene brownfield-site de andere niet: vele liggen op een strategische locatie, kunnen (industrile) monumenten bevatten, en bieden uitgelezen mogelijkheden voor stadsvernieuwing en nieuwe vormen van cultuur en vrijetijd. Deze brownfields kunnen na herontwikkeling uitgroeien tot ware goldfields. Dit type brownfields biedt met name interessante mogelijkheden voor leisure-gerinteerde vastgoedontwikkelingen. Door de ongecontroleerde industrialisatie in het verleden hebben veel steden te lijden onder urban sprawl: nieuwe woongebieden sluiten niet aan op het stadscentrum en de stad heeft veel rotte plekken tussen het centrum en de woongebieden. De herontwikkeling van de tussengelegen brownfields biedt daarom uitgelezen kansen voor vrijetijdsgerichte en culturele functies, die de stad nieuw leven in kunnen blazen. Het aantal van deze ontwikkelingsmogelijkheden is op dit moment gigantisch.
Handreikingen voor de Nederlandse ontwikkelaar en investeerder
Vastgoedontwikkelaars en investeerders kunnen profiteren van een breed aanbod van subsidies, die beschikbaar zijn als cofinanciering voor projecten. Ten eerste voert Senter (een agentschap van het ministerie van Economische Zaken) het PESP-programma. Onder dit programma kunnen investeringsvoorbereidingsstudies voor tweederde deel gesubsidieerd worden. De regeling is bedoeld om Nederlandse export en investeringen in riskante buitenlanden te stimuleren. Op dit moment geldt de regeling nog in alle toetredingslanden. Het is noodzakelijk om voorafgaand aan de subsidieaanvraag een conceptplan gereed te hebben en reeds contacten gelegd te hebben met lokale autoriteiten. Ten tweede worden de investeringsagentschappen in de toetredende landen steeds professioneler en de subsidieregelingen uitgebreid. Werden tot voor kort enkel grootschalige productiefaciliteiten ondersteund, nu komen ook veel andere projecten in aanmerking.
Als belangrijkste zijn er de Structuurfondsen van de EU. De komende jaren zijn miljarden beschikbaar vanuit Brussel ter cofinanciering van een breed scala aan projecten. In bijna alle landen zijn de ontwikkeling van toerisme en de herontwikkeling van brownfields prioriteitsgebieden. Hoewel de subsidie in bijna alle gevallen aangevraagd moet worden door een publiek orgaan, zijn er goede kansen voor publiek-private samenwerking. Ook kan een terrein in stukjes worden gehakt, waarbij bepaalde delen door de stad worden ontwikkeld (met EU cofinanciering) en andere delen door een private onderneming. De investeerder kan dan als het ware free riden naast het gesubsidieerde deel.
Alvorens een dergelijk traject in te gaan is het essentieel dat de ontwikkelaar en/of investeerder een potentile goldfield identificeert en goede contacten tot stand brengt met de locale autoriteiten. Zoals altijd draait het om de samenwerking met goede en betrouwbare partijen, om die kansen te kunnen verzilveren.
