Het is de gemeente Amsterdam er veel aan gelegen om haar leegstaande vierkante meters (1,3 miljoen in totaal) zo snel mogelijk weer te vullen. Zij zette daarom recentelijk alle zeilen bij met de introductie van een leegstandsverordening. Een aangenomen motie van de PvdA moet de transformatie van een kantoorpand in een woonpand bovendien stukken eenvoudiger maken. Ook de vastgoedwereld lijkt doordrongen van de noodzaak tot transformatie. Paul Oudeman, ‘kantorenloods’ bij het Ontwikkelingbedrijf Gemeente Amsterdam, merkt dat eigenaren best bereid zijn om hierover te praten. Noodgedwongen weliswaar, want het liefste houden zij vast aan de hoge waarden van hun gebouwen. Transformatie betekent toch meestal een huur- en dus waardeverlaging. Oudeman: ‘Vastgoedeigenaren zitten vast aan partijen als banken en beleggers en hebben daardoor een beperkte bewegingsvrijheid. Begrijpelijk dat zij het zo lang mogelijk uitstellen om te zeggen “het gaat niet goed”. Veel eigenaren blijven lang hopen op die éne grote huurder.’ Maar een gebouw leeg laten staan kost ook geld. Hypotheekkosten, schoonhouden, het testen van liften, kortom, het op orde houden van het gebouw voor het geval zich een koper aan dient. Het loont daarom de moeite om in ieder geval tijdelijk naar een andere functie te zoeken.
Broedplaatsen
Wat dat betreft vormt leegstand een kans voor de creatieve sector. Thomas van Dalen, voorzitter van de Commissie voor Ateliers en Woon/werkpanden Amsterdam, droeg deze oplossing al eerder aan in een brandbrief aan het gemeentebestuur. Hierin schreef hij te vrezen voor de toekomst van veel bestaande broed- en vrijplaatsen. Hij constateert een verzakelijking die ten koste dreigt te gaan van dit maatschappelijk vastgoed. Huurprijzen worden verhoogd, ateliers soms aan de markt onttrokken en broedplaatsplannen worden vaker op de lange baan geschoven. ‘Gecombineerd met het kraakverbod en het feit dat veel creatieven het momenteel minder breed hebben vanwege de crisis, best een serieus probleem.’ Van Dalen ziet hier een taak weggelegd voor de gemeente. Want het is té simpel gedacht dat in tijden van crisis, wanneer er toch genoeg leeg staat, kunstenaars en creatieven zich wel redden. Van Dalen: ‘Voor eigenaren is de transformatie van een pand naar een broedplaats een enorm traject. Het kan soms jaren kan duren voor het zover is. Het gaat daarbij om enorme bedragen op de balans die afgeboekt moeten worden (broedplaatsen verlangen een verlaagd huurtarief). En daar hebben beleggers, met name de buitenlandse, geen zin in. ‘Officials’ van de gemeente kunnen deuren openen die anders voor kunstenaars gesloten blijven.’
Do-it-yourself
Een goede lobby voor hergebruik op culturele en creatieve grondslag, al dan niet tijdelijk, is daarbij van groot belang. Voor de hand ligt dat het soort voordelen wordt benadrukt waar vastgoedbezitters in mee kunnen gaan. Dat creatief hergebruik een aanvulling kan vormen op het lokale voorzieningenniveau. Dat reuring voor een verhoogd veiligheidsgevoel kan leiden en tot herwaardering van een bepaald gebied. Dat, kortom, een levend gebouw altijd aantrekkelijker is dan een dood gebouw. Ook al laat het zich lastig vertalen in klinkende euro’s, dit is wel het soort redenatie dat vastgoedbezitters doorgaans op waarde kunnen schatten. Van groot belang is dat creatieven deze lobby ook zelf voeren. Zij kunnen het immers daadwerkelijk aantoonbaar maken. Oudeman adviseert naast lobby-en ook veel met elkaar te praten en je niet te laten leiden door vooroordelen: ‘Verdiep je in elkaars problemen. En vraag het maar gewoon: “Wat als wij hier met zijn tienen in jouw pand komen zitten?” Vier jaar terug viel hier niet over te praten, maar nu zijn er best openingen te vinden.’ Bas van Schelven, ontwikkelmanager bij Bouwinvest, noemt het belang van vereniging: ‘Solo of met een klein groepje kom je niet ver. Je moet je als creatief collectief organiseren. Zoals die groep die eerst in het Post CS gebouw zat en in zijn geheel over is gegaan naar het Duintjer-pand aan de Vijzelgracht. Zo’n groep is voor een eigenaar interessant. Dan is er direct een groot volume.’
Beheer
Volgens Van Schelven past dergelijk creatief hergebruik in de huidige trend van kleinschaligheid. In plaats van grote gebouwen met één functie, naar steeds meer divers gevulde panden. Van Schelven: ‘Multi tenant gebouwen heet dat in jargon. Beleggers hebben nog wat moeite met deze overschakeling. Die zitten helemaal niet te wachten op kleinschalige verhuur, die hebben het liefst één grote huurder met een bijbehorende cashflow. Maar een voordeel is dat je ook enig risico spreidt. Acute totale leegstand zal tot het verleden gaan behoren.’ De verhuur van een multi tenant gebouw vraagt om een nieuwe beheersmentaliteit. Kantoren zijn vaak grote kolossen die niet zomaar gevuld zijn. Een specialistisch tussenmanagement is nodig om dit in goede banen te leiden. Volgens Van Dalen kunnen deze specialisten prima uit het kraakcircuit komen: ‘Daar is veel kennis over hoe je een creatief pand runt. Urban Resort, een stichting met roots in de kraakbeweging, is hier een voorbeeld van. Bovendien is zo’n organisatie toegankelijker voor de huurders dan een Britse belegger.’ Van Schelven benadrukt wel de importantie van wederzijds begrip: ‘Wanneer het tussenmanagement geen oog heeft voor onze belangen of die van de belegger, wordt het al snel een chaos.’
Auteur: Tekst: Sara Spoelstra Sara Spoelstra (1983) studeert Algemene Cultuurwetenschappen aan de UvA. Zij liep stage bij Bureau Broedplaatsen en is momenteel werkzaam als freelance journalist. Op www.saraspoelstra.nl houdt zij een blog bij over de Amsterdamse broedplaatsenpraktijk (sara.spoelstra@gmail.com).
