Een nieuwe cultuurcluster ontwikkelen voor een stad: ga er maar eens aan staan. De gemeente Zaanstad wilde een nieuw cultureel hart ontwikkelen voor de regio. Op een gecentraliseerde locatie, met meerdere culturele organisaties onder één dak. Om dat te verwezenlijken, gingen ze niet alleen te rade bij stadsplanners en architecten. De bevolking van de Zaanstreek werd betrokken bij de ontwikkeling van de nieuwe culturele hart van de regio en de te huisvesten culturele organisaties gingen van tevoren het gesprek met elkaar aan. Ook de samenwerking tussen gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde organisaties werd bevorderd. Het bleek een bijzonder productieve werkmethode, die nu zijn eerste positieve resultaten begint af te werpen.
De gemeente Zaanstad is in oppervlakte een van de grootste gemeenten in Nederland; van noord naar zuid bestrijkt de gemeente een afstand van vijfendertig kilometer, met daarin een hele reeks van voormalige dorpen zoals Westzaan, Krommenie, Koog aan de Zaan en Zaandam. Sinds 2002 zijn plannen ontwikkeld om Zaanstad een ‘stadshart’ te geven in het gebied bij het station Zaandam. Een van de speerpunten was de ontwikkeling van een cultuurcluster in het centrumgebied. Aanvankelijk was de bedoeling om de hoofdvestiging van de bibliotheek te onder te brengen in een gebouw van achtduizend vierkante meter, dat boven de spoorlijn zou worden gerealiseerd. Deze ‘overbouwing’ zou tevens de toegang vanuit de westelijke stadsdelen naar het oostelijk van het station gelegen stadscentrum moeten verbeteren. Vanaf circa 2008 werd duidelijk dat omvang en functies van bibliotheken in Nederland aan het veranderen waren; de plannen voor het oorspronkelijke, op de bibliotheek gerichte cultuurcluster werden omgevormd naar een cultuurcluster dat aan meerdere organisaties huisvesting moest bieden. Dit nieuwe cultuurcluster zou beschikken overaan cursusruimten voor kunsteducatie (te exploiteren door Fluxus), aan een filmhuis met minstens twee zalen, een popzaal met een capaciteit van circa zeshonderd personen, de lokale RTV-organisatie, een leescafé, de architectuur- en vormgevingsorganisatie Babel, het gemeentelijke vergadercentrum en ondersteunende horeca. Inmiddels is de locatie van het beoogde cultuurcluster verplaatst naar de oostzijde van het spoor (tegenover de ingang van het nieuwe stadshuis), is het nieuwe stadscentrum grotendeels gerealiseerd, heeft Zaanstad een forse bezuiniging op het cultuurbudget moeten doorvoeren, en is onder leiding van gemeentelijk procesmanager Dick Overheul de planvorming gekomen in de fase van een vastgesteld Programma van Eisen voor een gebouw van van zevenhalfduizend vierkante meter.
Ontwikkelingstraject
Er zijn talrijke studies en ontwikkelsessies geweest. In een aantal stadssessies zijn de wensen van de instellingen, inwoners en stakeholders geïnventariseerd. Vervolgens is in een aantal werkateliers met de toekomstige gebruikers een aantal plannen gemaakt voor de samenwerking en toekomstige exploitatie van het cultuurcluster. Met deze zelfde groep zijn de moeilijke bezuinigingen op cultuur besproken en verwerkt. Het gevolg is dat onder de toekomstige mogelijke gebruikers, ondanks het hartezeer over de bezuinigingen, op hoofdlijnen overeenstemming is ontstaan over de randvoorwaarden waaronder het nieuwe cultuurcluster geëxploiteerd kan gaan worden. Ondanks de twijfels die sommige gebruikers hadden en hebben over het verlaten van hun soms uitstekende huidige huisvesting, zijn ze het cultuurcluster gaan zien als mogelijkheid om ‘samen sterk te staan’ in een veranderende wereld waarin zij zelf voor meer eigen inkomsten moeten gaan zorgen. Sinds het voorjaar van 2014 liggen de ontwikkelingen voor een deel stil vanwege de wisselingen van de wacht veroorzaakt door de gemeenteraadsverkiezingen. De hoop bestaat dat na de collegevorming de ontwikkeling snel verder ter hand genomen kan worden.
De basis van de exploitatie van het cultuurcluster moet, conform opdracht van de gemeenteraad, een combinatie worden van culturele (grotendeels gesubsidieerde) instellingen en daaraan verwante niet-commerciële instellingen. Er zijn meerdere onderzoeken geweest naar de mogelijkheden voor een (deels) commerciële exploitatie. Retail bleek onhaalbaar omdat in het centrumgebied al veel nieuwe winkelruimte gereed ter beschikking zal komen. Ook de verhuur van ruimten bleek zeer moeilijk, gezien de ingestortte kantorenmarkt en grote leegstand van kantoorruimten. Op dit moment word gedacht aan het bouwen van studentenwoningen op het dak. Ook de vestiging van een ‘Poort van de stad’ is een optie die overwogen wordt. De ‘Poort van de stad’ zou een toeristische winkel worden die doorverwijst naar de buiten het centrum liggende, deels commercieel geëxploiteerde Zaanse Schans, die jaarlijks honderdduizenden toeristen trekt. De studentenwoningen en de toeristenwinkel fungeren als kostendragers voor het cultuurclustergebouw. Daarnaast wordt gedacht aan intensivering van het gebruik van het gebouw, en vooral aan concurrentie binnen het cultuurcluster. Daarbij is te denken aan bijvoorbeeld amateurverengingen, commerciële dansscholen, vergaderkamerverhuur, zzpwerkplekken, etcetera. Een en ander zal de komende periode verder worden uitgewerkt.
Programmatische en facilitaire Samenwerking
De gebruikers staan nog aan het begin van de ontwikkeling. Onder regie van de gemeentelijk netwerkontwikkelaar Marlies Romeijnders en met inzet van BMC (onder leiding van mijzelf) is er op facilitair gebied overeenstemming bereikt over samenwerking, onder andere over eengemeenschappelijke backoffice, waarbij de eigenheid en identiteit van de organisaties zichtbaar blijft voor bezoekers. Ook is men het eens geworden over het verdelen van het gebouw in domeinen: een filmhuis heeft nu eenmaal een andere uitstraling dan een popzaal. Mogelijke toekomstige facilitaire samenwerking kan ook eventueel ontstaan met bijvoorbeeld het Zaantheater.
Inhoudelijk/programmatisch hebben de instellingen besproken te gaan streven naar een programmatische samenwerking. Er is onder andere geopperd dat de instellingen samen ‘volksuniversiteitachtige’ activiteiten kunnen ontplooien, waarbij ieder vanuit de eigen expertise kan gaan bijdragen. Het belang van een dergelijke samenwerking is groot: samenwerking op programmatisch gebied vergemakkelijkt de samenwerking op facilitair gebied. Over het toekomstige beheer is nog geen beslissing genomen, omdat de wijze van aanbesteding en de btw-problematiek grote invloed kunnen uitoefenen op de mogelijke wijze van exploitatie.
De gemeente Zaanstad onderzoekt op dit moment mogelijkheden om de bouw en zelfs de exploitatie samen met commerciële partners te doen plaatsvinden. DCDFOM (Design, Construction, Development, Finance, Operation and Maintenance) is een van de mogelijkheden. Btw-details zowel als toekomstig beheer zullen een voorname rol spelen bij een beslissing over het ontwikkelmodel. Immers: een cultuurcluster kent enkele niet-btw-plichtige onderdelen, zodat niet de volledige btw op de bouw kan worden teruggevorderd. Bij de toekomstige exploitatie moet tevens rekening gehouden worden met het 90%-criterium: als minder dan 90% van de exploitatie onderhevig is aan btw, bestaat de kans dat de volledige exploitatie niet meer onder het btw-regime zal mogen plaatsvinden. Deze zaken zijn op dit moment onderwerp van studie. Een van de kritische succesfactoren van een cultuurcluster, is de financiering van het gebouw. Hoge financieringslasten, betekenen immers een hoge prijs voor verhuur per vierkante meter. Wanneer de huurprijzen te heftig stijgen, worden ze voor de gebruikers, amateurverengingen en commerciële dansscholen te hog. De gemeente Zaanstad probeert dit knelpunt op te lossen door de huurbedragen die de gebruikers voor hun huidige accommodaties betalen op te nemen in de (toekomstige) exploitatiesubsidie, dit samen met de geschatte opbrengst van de oude panden en een dotatie voor de onrendable top. Aldus kunnen de huurprijzen in de toekomst voor niet-commerciële huurders laag blijven; toekomstige commerciële huurders zullen een marktconforme huurprijs moeten betalen.
Auteur: Paul van Oort is interimmanager and senior consultant cultuur. Hij was via BMC als adviseur bij het cultuurcluster betrokken.
