De term burgerparticipatie behelst meer dan alleen ouderenhulp of culturele betrokkenheid. Ook bij ruimtelijke ontwikkeling wordt er steeds meer rekening gehouden met de wensen en eisen van burgers en ondernemers. De Nieuwe Stad in Amersfoort is daar een goed voorbeeld van. Het verlaten Oliemolenkwartier wordt momenteel op dynamische wijze omgevormd tot het innovatieve hart van Amersfoort. In het veld van ruimtelijke ontwikkeling is sprake van een systeemveranderende reset. De tijd dat een stedenbouwkundig plan top down werd uitgerold over een gebied is inmiddels voorbij. Tegenwoordig hebben vooral gebieden die er in slagen zich bottom up te ontwikkelen succes. Een aanpak waarbij organische groei leidend is en waarbij het eindplaatje niet vanaf het begin vast staat. Bovendien nemen gemeenten niet altijd meer het voortouw bij het ontwikkelen van maatschappelijke voorzieningen, maar faciliteren private partijen en maatschappelijke organisaties om een grotere rol te spelen. In De Nieuwe Stad in Amersfoort zien we bovengeschetste trends in de praktijk terug.
De Nieuwe Stad is een mooi voorbeeld van een ‘open einde ontwikkeling’. Het gaat om het Oliemolenkwartier, dicht bij het Centraal Station en het historische stadscentrum. Opvallende verschijning in dit gebied is de voormalige Prodentfabriek. De ontwikkeling is een typisch voorbeeld van een intensieve samenwerking tussen gemeente, stedenbouwkundig bureau en projectontwikkelaar c.q. belegger, die in februari vorig jaar van start is gegaan. Gezamenlijk stellen ze: “Onze droom voor De Nieuwe stad is een plek waar betrokken ondernemers elkaar versterken, waar gebruik boven bezit gaat, waar slimme ideeën en samenwerkingsverbanden ontstaan en waar we gezamenlijk van onderop een innovatieve microstad opbouwen.” Het gebied wordt niet ontwikkeld op basis van een blauwdruk, maar er wordt wel aangegeven waar plek is voor groen, evenementen, studenten, kantoren, creatieve industrie, etcetera. In een ambitiedocument, dat tot gemeente Amersfoort, stedenbouwkundig bureau ZUS en ontwikkelaar c.q. belegger Schipper Bosch, zijn ambities voor het gebied benoemd. Deze zijn samen met stakeholders en uiteenlopende belanghebbenden in werksessies bedacht. Het document beschrijft geen duidelijk einddoel, maar een strategie om het gebied op organische wijze te laten groeien. Deze strategie is gebaseerd op het stapsgewijs ontwikkelen van het Oliemolenkwartier in samenwerking met (potentiële) participanten.
De organische aanpak, waarbij een gemeente de grond niet (volledig) verkoopt en actief bijdraagt aan (waarde)ontwikkeling, is in eerste instantie ingegeven door de veranderde economische situatie. Waar tot enkele jaren geleden gemeenten grondposities met winst ten gelde konden maken – gebaseerd op substantiële bouwvolumes en bijbehorende hoge residuele grondwaardes – is de grondportefeuille bij veel gemeenten nu een hoofdpijndossier. De Rijksoverheid heeft eind vorige jaar al geconstateerd dat er in de periode 2010 – 2012 reeds 3,3 miljard euro verlies en minder winst genomen is en dat in de volgende jaren 0,7 tot 2,7 miljard euro verlies te verwachten valt op de gemeentelijke grondposities. Snel ‘cashen’ van gronden is voor gemeenten dus geen optie meer. In plaats daarvan proberen gemeenten nieuwe wegen te vinden om gebieden tot ontwikkeling te brengen en de waarde te verhogen en/of de verliezen op hun gronden te beperken.
De gemeente Amersfoort – als eigenaar van een belangrijk deel van de grond in het Oliemolenkwartier – realiseert zich dat een experiment interessanter kan zijn dan nu de grond verkopen. Wethouder Pim van den Berg, portefeuillehouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Projecten en Cultureel Klimaat, kiest met de ontwikkeling van De Nieuwe Stad daarmee weldoordacht en bewust voor het experiment. Dit is aantrekkelijker in de zin van maatschappelijk rendement, omdat het functies oplevert die een bijdrage leveren aan de levendigheid en de economie in de binnenstad. Maar ook vanwege mogelijke waardestijging van de grond. In de nieuwe situatie zal de gemeente wel moeten leren leven met financiële en ruimtelijke onzekerheden, want het eindbeeld zal zich via trial and error stap voor stap uitkristalliseren. Voorwaarde voor deze vorm van ontwikkeling is tevens een betrokkenheid op de lange termijn van de ontwikkelaar en belegger. De traditionele rol van de projectontwikkelaar die ontwikkelt en overdraagt aan een belegger lijkt te zijn geminimaliseerd. Partijen die verschillende rollen in de vastgoedwaardeketen combineren (ontwikkelaar, bouwer, belegger) en daardoor langer betrokken zijn bij een ontwikkeling hebben meer kans op succes. Schipper Bosch is zowel ontwikkelaar als eigenaar van een deel van de grond en de voormalige Prodentfabriek. Het bedrijf had bij eerdere projecten al ervaring opgedaan met deze verschillende rollen. Om de ontwikkeling van De Nieuwe Stad te laten slagen, zet Schipper Bosch zich actief in voor het aantrekken van nieuwe participanten. Hiervoor wordt gewerkt met een stedenbouwkundig bureau (ZUS) en een gebiedsincubator Bülent Yokus, die geïnteresseerden actief uitnodigt om ideeën te delen en zo het gebied meer karakter en identiteit te geven. Naast de gebruikelijke kantoren voor uiteenlopende bedrijven en kenniswerkers, levert dit zaken op als evenementen (bijvoorbeeld een evenement rondom de oogst), duurzame energiewinning, deelvervoer voor deelnemende ondernemers en bewoners en stadsmoestuinen voor de buurt.
Herontwikkeling
Een bijzondere ontwikkeling binnen De Nieuwe Stad is die van poppodium De Kelder. Het gaat hier om een publiek private samenwerking waarbij De Kelder als uitvoeringsplek wordt herontwikkeld door Schipper Bosch. De Kelder was al jaren op zoek naar mogelijkheden voor de verbetering van de huisvestingsituatie. Een poging in 2011 om het podium te vestigen binnen het project Mediafusion stuitte echter op financiële obstakels. Na jaren van onzekerheid over de huisvesting van De Kelder, zal het podium nu in Hal 6 van de voormalige Prodentfabriek worden gevestigd. Er komt een zaal met een capaciteit van vierhonderd bezoekers. Dit is iets meer dan de driehonderdvijftig bezoekers die in de huidige – tijdelijke – locatie in het Oliemolenkwartier kunnen worden ontvangen. Daarnaast komt er een horecavoorziening waarin ook geprogrammeerd kan worden. Voordelen voor De Kelder zijn dat er in de nieuwe zaal grotere acts geprogrammeerd kunnen worden en dat de horecavoorziening ook overdag traffic genereert.
Tot voor kort waren het de gemeenten die bij vastgoedontwikkelingen voor gesubsidieerde organisaties het voortouw namen om panden vervolgens in eigendom te houden. De huidige tendens is dat gemeenten – onder druk van de bezuinigingen – niet-wettelijke taken, waaronder veel vastgoedtaken, op afstand willen zetten. Bovendien verhoudt de lange termijn van vastgoedinvesteringen zich niet goed tot de veel korte gemeentelijke beleids- en subsidietermijnen. De forse bezuinigingen, de veranderende maatschappelijke opgaven en de daarmee samenhangende wijzigingen in gemeentelijk beleid, hebben de vraag naar maatschappelijk vastgoed doen afnemen. Dit wordt pijnlijk duidelijk door de oplopende leegstand in gemeentelijke vastgoedportefeuilles. Exemplarisch is de massale sluiting van bibliotheekvestigingen. Mede omdat gemeenten zich realiseren dat flexibiliteit essentieel is, worden ze voorzichtiger met nieuwe vastgoedinvesteringen. Ook de gemeente Amersfoort wilde de verantwoordelijkheid voor een vastgoedontwikkeling ten behoeve van De Kelder niet naar zich toetrekken, zo vertelt Dick te Winkel, senior adviseur bij BMC en interim-directeur bij het podium. Schipper Bosch was wel bereid de investering te doen en het pand in eigendom te houden, op voorwaarde van een gemeentelijke garantie voor een huurtermijn van tien jaar. De specifieke inrichting van De Kelder als poppodium is de verantwoordelijkheid van het podium zelf. Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt de jaarlijkse subsidie met maximaal € 90.000 verhoogd en wordt er eenmalig een extra subsidie van € 100.000 beschikbaar gesteld door de gemeente. Dankzij de snelheid waarmee een private partij werkt kon, volgens Te Winkel, al vlot inzicht worden gegeven in de relatie tussen de wensen van het podium en de bijbehorende huurlasten. Hierdoor werd duidelijk dat De Kelder back to basics moest om binnen de financiële kaders te kunnen blijven. Daarbij hebben De Kelder en de gemeente zich er van vergewist dat het huurbedrag in een redelijke verhouding tot de investering staat. Hierbij rekening houdend met het gegeven dat een private partij minder goedkoop kan financieren dan een gemeente en tevens een rendementseis heeft. Tegenover de hogere huur die dat oplevert, staat het voordeel dat de gemeente niet hoeft te investeren en niet zelf de langetermijnrisico’s van het vastgoedbezit heeft. Voor De Kelder is de huurverhoging daarnaast acceptabel, omdat de nieuwe zaal hogere inkomsten uit de exploitatie mogelijk maakt.
Experimenten zoals De Nieuwe Stad waarin gemeente en private partijen samenwerken in een bottom up ontwikkeling en het realiseren van maatschappelijke accommodaties, vinden langzamerhand ook elders in Nederland plaats. In Nederland zijn immers diverse binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen die niet meer op de traditionele top down manier van de grond komen en wordt al volop geëxperimenteerd met gebiedsincubatoren.
Auteur: Auteur: Eltje de Klerk (MSc MRE) werkt als senior adviseur bij BMC en heeft een eigen adviespraktijk (Alpha Adviseurs). Zij adviseert gemeenten en instellingen met betrekking tot culturele bedrijfsvoering en maatschappelijk vastgoed. Zij is partner van de Conferentie Maatschappelijk Vastgoed en maakt deel uit van de redactie van de Barometer Maatschappelijk
