De culturele sector bevindt zich op een kantelpunt. Subsidiestromen<div>drogen op of lopen sterk terug, terwijl publieksinkomsten, fondsbijdragen en sponsorgelden tegelijkertijd onder druk staan. De gesubsidieerde cultuur krimpt en zal verder krimpen. Daarom zal in veel gemeenten de komende jaren een nieuwe, culturele infrastructuur ontstaan. Meer zelfredzaamheid van culturele instellingen, meer marktwerking en meer samenwerking tussen gemeenten. Dit vraagstuk raakt ook het gemeentelijk cultureel vastgoed.
De culturele sector bevindt zich op een kantelpunt. Subsidiestromen drogen op of lopen sterk terug, terwijl publieksinkomsten, fondsbijdragen en sponsorgelden tegelijkertijd onder druk staan. De gesubsidieerde cultuur krimpt en zal verder krimpen. Daarom zal in veel gemeenten de komende jaren een nieuwe, culturele infrastructuur ontstaan. Meer zelfredzaamheid van culturele instellingen, meer marktwerking en meer samenwerking tussen gemeenten. Dit vraagstuk raakt ook het gemeentelijk cultureel vastgoed.
Gemeenten staan aan de vooravond van ongekend grote bezuinigingen.
Het kabinet legt wettelijke taken op het brede terrein van werk, jeugdzorg
en de zorg bij de gemeenten neer. De 18 miljard euro die gedecentraliseerd
wordt, is onvoldoende om deze taken uit te voeren. Bovendien
krimpen de inkomsten uit het Gemeentefonds, omdat het fonds gekoppeld
is aan de groei of krimp van de netto rijksuitgaven.
De druk op gemeentelijke budgetten neemt hierdoor zodanig toe, dat
de bezuinigingen op autonome taken, zoals openbaar onderhoud, welzijn,
sport en cultuur tot 40% zouden kunnen oplopen (zie Link). Deze nieuwe
bezuinigingsgolf volgt op eerdere bezuinigingen van rijk en gemeentelijke
overheid op cultuur. Beleidsafdelingen van gemeenten buigen zich koortsachtig
over de wijze waarop de bezuinigingen behaald zouden moeten
worden. Daarbij wordt ook kritisch naar huisvestingslasten gekeken. Deze
lasten maken immers een substantieel deel uit van de exploitatiebegroting
van culturele organisaties. Zeker is dat de culturele sector zal inkrimpen
en de gevolgen voor cultureel (gemeentelijk) vastgoed groot zijn. Ten
eerste dreigt er (gedeeltelijke) leegstand. Bij bibliotheken en centra
voor de kunsten doen zich momenteel de grootste subsidiedalingen
voor, met grote gevolgen voor het vastgoed. Een deel van de filialen of
zelfs alle accommodaties worden gesloten. De exploitatiekosten blijven
echter doorlopen als het vastgoed niet aan derden wordt verkocht of
voor een alternatieve functie
wordt aangewend. Ten tweede
is er geen optimaal gebruik van
accomodaties. Bij een deel van
de cultuuraccommodaties, zoals
theaters en musea, worden
bezuinigingen opgevangen door
te snijden in de organisatie,
minder cultureel aanbod en
minder openingsuren, waardoor
het cultureel vastgoed minder
goed benut wordt.
Er zijn zeven stappen die
gemeenten kunnen zetten om
te komen tot nieuwe, passende
strategieën ten aanzien van hun
cultureel vastgoed (zie schema).
Allereerst zouden gemeenten
inzicht moeten verwerven in
(de kosten van) het vastgoed en
een visie ontwikkelen op (cultureel) vastgoed. Op basis daarvan kan de
portefeuille worden gescheiden in objecten die wel en objecten die niet
essentieel zijn voor de cultureel vastgoedportefeuille. Indien de eerste
categorie vastgoed in eigendom blijft, kan worden bezien hoe beheer en
exploitatie geoptimaliseerd kunnen worden (stappen 3 tot en met 5). Als
het in eigendom houden van het vastgoed door de gemeente niet meer
wordt gezien als kerntaak, kan verkoop overwogen worden en kunnen
stappen 6 en 7 verkend worden.
Stap 1: Is er inzicht in de culturele vastgoedportefeuille en de
kosten daarvan?
Hoewel het aantal gemeenten dat inzicht heeft in de eigen vastgoedportefeuille
groeit, heeft lang niet iedere gemeente de exploitatiekosten
ervan voldoende in beeld. Feit is dat de gemiddelde huur van gemeentelijke
cultuuraccommodaties onder de kostprijs zit, zo blijkt uit de uitkomsten
van de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed. Via het vastgoed worden
instellingen dus vaak indirect gesubsidieerd en dat draagt niet bij aan
transparantie met betrekking tot de kosten. Tegelijkertijd zijn er culturele
instellingen die marktconform huren van marktpartijen, een kostendekkende
huurprijs of markthuur betalen aan de overheid. Hierdoor is er een
bepaalde mate van ongelijkheid tussen culturele instellingen. Het is aan
te bevelen om indirecte subsidies zichtbaar te maken en om te zetten in
directe subsidies. Het verwerven van inzicht in de werkelijke kosten van
het cultureel vastgoed en deze op een transparante wijze doorbelasten, is
de basis voor verdere stappen. Door bezuinigingen op exploitatiesubsidies
staan er nieuwe typen organisaties op: flexibele, ad hoc gesubsidieerde
of ongesubsidieerde partijen en burgerinitiatieven die huisvesting nodig
hebben. Als gemeenten hun vastgoed indirect blijven subsidiëren ligt
hierbij de discussie over staatssteun op de loer. Om deze discussie voor
te zijn, zou overgegaan kunnen worden op markthuur voor gemeentelijk
vastgoed. Dit zou het ontstaan van een level playing field stimuleren,
waarin ook marktpartijen optimaal kunnen opereren.
Stap 2: Visie: welk cultureel vastgoed is essentieel?
Allereerst zullen gemeenten en de culturele sector scherpe keuzes
moeten maken ten aanzien van de culturele infrastructuur die zij voor de
toekomst voor ogen hebben en het vastgoed dat daarbij hoort. Daarbij
staat de vraag centraal: welk cultureel vastgoed is minimaal nodig voor de
(nieuwe) culturele infrastructuur? De vraag is vanwege de ongekend hoge
bezuinigingen zeer actueel. Bezuinigingen van de beleidsafdeling leiden
in een aantal gevallen tot het sluiten van filialen en culturele gebouwen.
Echter, niet altijd na strategische
overleg met vastgoedafdelingen.
Dat kan leiden tot negatieve
gevolgen voor de gemeente als
totaal: leegstand in panden die
op de markt kansloos zijn, terwijl
de exploitatielasten binnen de
gemeentebegroting doorlopen.
Het is dan ook aan te bevelen
een gezamenlijke strategische
visie in samenwerking met de
vastgoedafdeling te ontwikkelen
alvorens verregaande
beleidsbeslissingen te nemen
die effect hebben op de
vastgoedportefeuille. Immers,
vastgoedafdelingen hebben
inzicht in de reële waarde, de
alternatieve aanwendbaarheid
en de verkoopkansen van het
vastgoed.
Stap 3: Hoe bestaande culturele
gebouwen effectiever exploiteren?
Veel culturele accommodaties bevinden
zich op (aantrekkelijke) binnenstedelijke
locaties langs routes met veel passanten.
Gemeenten en culturele sector kunnen
onderzoeken hoe het cultureel vastgoed en
de locatie waarop het gelegen is, effectiever
geëxploiteerd kan worden. Welke publieksaantrekkende
functies kunnen bijvoorbeeld
worden toegevoegd aan culturele
accommodaties (horeca, retail, toeristisch
informatiepunt)? Welke culturele publieksfuncties
kunnen worden samengevoegd
in bestaande panden op centrumlocaties,
terwijl ondersteunende functies (kantoren,
opslag) verplaatst worden naar minder dure
locaties? Als de kansen van het bestaande
cultureel vastgoed beter benut worden,
beïnvloedt dit zowel de vastgoedexploitatie
en de levendigheid van de accommodatie in
gunstige zin. Financieel voordeel kan daarbij
zeker samengaan met functioneel voordeel.
Aansprekende praktijkvoorbeelden zijn de
VVV die gevestigd is in de bibliotheek Almelo
en de toevoeging van horecagelegenheid
Stanislavski aan de Stadsschouwburg
Amsterdam.
Stap 4: Is regionale samenwerking mogelijk?
Gemeenten moeten over hun grenzen gaan kijken. De schaalgrootte
van regionale samenwerking kan flinke voordelen opleveren. Juist voor
culturele voorzieningen geldt dat ze vaak uit een groter verzorgingsgebied
publiek trekken dan uitsluitend de subsidiërende gemeente. Waarom dan
niet meer samenwerken? Kun je in intergemeentelijk verband vastgoedtaken
uitvoeren, zoals nu wordt onderzocht in de Drechtsteden, Netwerkstad
Twente en Parkstad Limburg? Of is regionaal financieren van culturele
voorzieningen mogelijk? Veel culturele voorzieningen trekken immers een
regionaal publiek. Zo is Schouwburg Amphion in Doetinchem bekostigd
door de gemeente Doetinchem, drie omliggende gemeenten, de provincie
en sponsoren. In het verlengde van deze samenwerking is een regionaal
cultuurnetwerk opgezet. Dit netwerk wordt inmiddels het ‘Achterhoekse
model’ genoemd.
Stap 5: Beheers- en onderhoudstaken afstoten?
Gemeenten voeren hun vastgoedtaken (nog) niet altijd efficiënt uit.
De gemeente kan daarom onderzoeken of de vastgoedtaken niet beter
uitbesteed kunnen worden aan professionele vastgoedpartijen. Daarnaast
zijn er gemeenten die besluiten de beheerstaken over te dragen aan een
culturele instelling omdat deze in staat is meer giften (via de Geefwet),
sponsor- en fondsgelden te werven en vrijwilligers in te zetten ten behoeve
van beheer en onderhoud. Dit is echter alleen aan de orde als de instelling
voldoende kennis heeft en er kan worden aangetoond dat zo’n situatie
daadwerkelijk voordelen met zich meebrengt, zoals nieuwe externe
geldstromen.
Stap 6: Overdacht van het eigendom aan culturele instelling?
Overdracht van het eigendom aan de culturele instelling zelf (de huidige
gebruiker van het vastgoed) is mogelijk als de instelling professioneel
met het vastgoed om kan gaan. Hierbij kunnen de voordelen van cultureel
beleggen en de Geefwet benut worden. Dat het bezit van het eigen
cultureel vastgoed hand in hand kan gaan met innovatieve en succesvolle initiatieven, blijkt uit het feit dat het Concertgebouw
via uitgifte van een jubileumemissie in combinatie
met giften 8,7 miljoen euro heeft opgehaald.
Stap 7: Verkoop aan een vastgoedpartij?
Om te bezien of verkoop interessant is, moet de
gemeente eerst hun cultureel vastgoedportefeuille
doorlichten op huidige jaarlijkse exploitatielasten,
boekwaarde en de wijze waarop deze zich verhoudt
tot marktwaarde en (potentiële) marktwaarde.
Zo kan bepaald worden of verkoop een aantrekkelijke
strategie is. Wanneer de gemeente verkoop
overweegt, is het goed te realiseren dat marktpartijen
niet in de rij staan voor cultureel vastgoed.
Er zijn weinig private partijen actief op deze
markt en er zijn weinig transacties. Wel verkennen
enkele van deze partijen momenteel de markt voor
gemeentelijk (cultureel) vastgoed. Transparantie in
subsidiestromen is in ieder geval een voorwaarde
voor toetreding van commerciële vastgoedpartijen.
Want hoe kunnen marktpartijen een rol spelen
als gemeenten hun cultureel vastgoed indirect
subsidiëren?
Naar een transparante markt voor cultureel vastgoed
Ten aanzien van gemeentelijk cultureel vastgoed
is er nog geen sprake van marktwerking en een
(transparante) markt. Het ontbreken van een
transparante markt heeft onder meer te maken met de één-op-éénrelatie
tussen gemeente en culturele instellingen. Bijvoorbeeld: de gemeente
bouwt een nieuw theater voor de enige door de gemeente gesubsidieerde
theaterinstelling. Dit mechanisme houdt marktwerking in de wereld van
gemeentelijk cultureel vastgoed tegen. Verdere (regionale) ketenvorming
in de maatschappelijke sector kan het aantal potentiële gebruikers
van gemeentelijke panden doen toenemen. Ook het aanbesteden van
culturele functies, zou bij kunnen dragen aan het vergroten van het aantal
potentiële gebruikers en daarmee aan een grotere marktwerking.
Kortom, veel gemeenten worden de komende tijd geconfronteerd met
grote opgaven ten aanzien van cultureel vastgoed. Een systematische
analyse van de mogelijkheden en een frisse kijk op de – snel veranderende
– praktijk kan bijdragen aan het invullen van de bezuinigingsopgave.
Auteur: Eltje de Klerk MSc MRE, senior adviseur BMC en Alpha Adviseurs. Adviseert gemeenten en instellingen ten aanzien van culturele bedrijfsvoering en het verbeteren van exploitatie van cultureel vastgoed (eltjedeklerk@bmc.nl/eltje.deklerk@alphaadviseurs. nl).
